Steuerhinweis für Rentner Nr. 153 www.helmutlaser.com 11.10.2022
Was ist bei Erstellung der Grundsteuererklärung zu beachten?
Nachdem das Bundesverfassungsgericht am 10.8.2018 die grundsteuerrechtliche Bewertung anhand von Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt und eine gesetzliche Neuregelung gefordert hatte, wurde im November 2019 mit dem Grundsteuer-Reformgesetz ein sogenanntes Bundesmodell geschaffen.
Damit werden die Einheitswerte, die in den neuen Bundesländern seit dem 1.1.1935 und in den alten Bundesländern seit der Grundsteuerreform vom 1.1.1964 gelten, zum 31.12.2024 ihre Gültigkeit verlieren. Es wurde daher notwendig, für ca. 36 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft für Zwecke der Grundsteuererhebung die bisherigen Einheitswerte nach den neuen gesetzlichen Regelungen zu ermitteln.
Zu diesem Zweck wurden die Eigentümer verpflichtet, bis zum 31.10.2022 für jede wirtschaftliche Einheit eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes gegenüber dem Finanzamt elektronisch abzugeben. Bereits im Steuerhinweis für Rentner Nr. 146 vom 10.12.2021 wurde unter Ziffer 11 darauf hingewiesen. Da bis zum 10.10.2022 nur ca. 30 % der Grundsteuererklärung eingereicht waren, wurde die Abgabefrist kurzfristig bis zum 31.Januar 2023 verlängert.
Das beschlossene Bundesmodell sieht für die Feststellung des Grundsteuerwertes für Wohngrundstücke neben der Grundstücks- und Wohnfläche den Bodenrichtwert sowie die Gebäudeart und das Baujahr des Gebäudes mit den Wertverhältnissen vom 1.1.2022 vor.
Davon können die Länder aber abweichende Modelle beschließen. Von dem Bundesmodell machen die meisten Länder Gebrauch, während 5 Länder eigene Modelle anwenden. Dazu zählt auch Niedersachsen, das am 7. Juli 2021 ein Gesetz verabschiedet und sich darin für ein Flächen-Lage-Modell mit einer Lage-Komponente entschieden hat. Die Grundsteuer wird dabei nicht allein nach der Fläche des Grundstücks bemessen, sondern je nachdem, wo sich das Grundstück innerhalb der Stadt oder Gemeinde befindet, auch nach dem dort geltenden Bodenrichtwert. Aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde wird ein Lagefaktor abgeleitet, der mit den Äquivalenzbeträgen der Fläche des Grund und Bodens und der Gebäudefläche multipliziert wird und so den Grundsteuerwert für die Anwendung der Messzahl und des Hebesatzes ergibt.
Für Niedersachsen gibt es einen gesonderten Grundsteuererklärungs-Vordruck (NiGrST1) und für Miteigentümer/innen eine Anlage (NiGrSt 1A). Die Erklärung ist für jedes Grundstück (wirtschaftliche Einheit) gesondert abzugeben.
Die erforderlichen Vordrucke sind über das Portal Elster (www.elster.de.) aufzurufen und auszufüllen. Wer bisher bereits seine Steuererklärungen über dieses Portal abgegeben hat, kann darüber auch die Grundsteuererklärung am Bildschirm ausfüllen und ans Finanzamt einreichen. Wer unter dem Portal noch nicht registriert ist, kann dieses nachholen (kann aber bis zu 2 Wochen dauern). Er kann aber auch z.B. mit einem Angehörigen die Erklärung über dessen Elster-Zugang ausfüllen und einreichen. Eine ausführliche Anleitung gibt Hinweise für das Ausfüllen der diversen Vordrucke.
Beim Ausfüllen der Grundsteuererklärung ist folgendes zu beachten:
Die Zeilen 2 und 3 erfordern Angaben zur Kennzeichnung des Grundstücks. Sie sind dem bisherigen Einheitswertbescheid und dem Schreiben des Finanzamts zu entnehmen, das den Eigentümern im Mai/Juni 2022 zugestellt wurde und das auf die Neubewertung des Grundbesitzes hingewiesen hat. Dieses enthält auch die Identifikationsnummer, die in der Zeile 23 in das Feld 19 einzutragen ist.
In Zeile 4 ist als Grund der Feststellung in Feld 13 eine 1 (Hauptfeststellung) und in Feld 10 eine 2 (für bebautes Grundstück) einzutragen.
In den Zeilen 5 bis 9 sind die Angaben über die Lage des Grundstücks zu machen mit der Gemarkung (z.B. Gemeinde) und dem Grundbuchblatt mit Flurbezeichnung lt. Grundbucheintragung.
In Zeile 11 (Feld 40) ist das Eigentumsverhältnis anzugeben (z.B. 0 für Alleineigentum einer natürlichen Person, 4 für Ehegatten oder 6 für Bruchteilsgemeinschaften). Bei Ehegatten, die beide Eigentümer des Grundstücks sind, müssen für die Ehefrau die Zeilen ab 38 ausgefertigt werden.
Für Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften und Gemeinschaften ohne geschäftsüblichen Namen sind die Zeilen ab 12 auszufüllen. Z.B. im Feld 10 eine 10 für Grundstücksgemeinschaft und Feld 92 der Namen (z.B. "Grundstücksgemeinschaft Schlossstr.") sowie ab Zeile 16 die weiteren Angaben zur Belegenheit (Straße usw.). Bruchteilseigentum liegt vor, wenn mehrere Personen z.B. ein Grundstück besitzen und ihnen jeweils ein Anteil am Gesamtgrundstück zusteht, über das sie dann auch frei verfügen können.
Ab Zeile 19 sind Angaben zum Eigentümer zu machen. Gehört das Grundstück mehreren Personen gemeinschaftlich (z.B. bei Bruchteilseigentum), sind die Angaben ab Zeile 19 für jeden Miteigentümer auszufüllen. Bei mehr als 2 Miteigentümern ist die Anlage NiGrSt 1A zu verwenden. Wichtig ist in diesem Fall die Zeile 30, die Angaben über den Anteil am Grundstück (Zähler und Nenner lt. Teilungserklärung) erfordert.
Sind die Miteigentümeranteile jeweils in gesonderten Grundbuchseiten eingetragen, ist nur für den eigenen Anteil die Grundsteuererklärung abzugeben. Angaben zu den anderen Anteilseigentümern entfallen.
Da der Ersteller der Grundsteuererklärung bei Bruchteilseigentum auch die persönlichen Daten aller anderen Miteigentümer angeben muss, ist es zulässig, wenn ein Eigentümer oder auch der Verwalter der Bruchteilsgemeinschaft bevollmächtigt wird, die Erklärung für alle Miteigentümer mit einem Erklärungsvordruck einreicht. In diesem Fall ist in den Zeilen ab 60 die entsprechende Empfangsvollmacht mit den persönlichen Daten des Bevollmächtigten zu erteilen.
Für jedes Grundstück ist neben dem Hauptvordruck die Anlage Grundstück (NiGrSt 2) auszufertigen. Darin sind aus dem Hauptvordruck die Angaben zum Grund und Boden zu entnehmen und um die Flurfläche aus dem Grundsteuer-Viewer zu ergänzen.
Ab Zeile 21 ist die Wohnfläche in qm und ggf. auch die abweichende Nutzfläche einzutragen. Umfangreiche Erläuterungen dazu enthält die Anleitung zur Anlage Grundstück.
Mit Schreiben vom 31.3.2023 hat das Bundesfinanzministerium die durch das Jahressteuergesetz 2022 durchgeführten Änderungen des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundgesetzes in einem umfangreichen Erlass zusammengefasst und veröffentlicht (https://www.bundesfinanzministerium.de/nl/d80ab956-9148-409d-812f-8cc0d7c338bd).
Helmut Laser